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Scheidung: Auf die Trennung folgt der Immobilienverkauf

Es beginnt alles sehr romantisch: Verlieben, die erste gemeinsame Wohnung, Heirat, Kinder und der Bau oder Kauf des eigenen Hauses. Doch kommt es zur Trennung, dann stehen die Partner auf einmal vor der Frage, was mit dem Haus passiert. Während der Scheidungsphase gibt es eine Vielzahl von Themen zu klären besonders in Hinsicht auf die Finanzen. Denn oftmals ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, beide Eheleute sind im Grundbuch eingetragen und beide sind zudem Darlehnsnehmer bei der Bank.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Ist einer der Ehepartner nicht in der Lage, die Immobilie allein zu halten, dann kommt nur ein Verkauf infrage. Der Erlös aus dem Verkauf wird 50/50 geteilt und sollten Schulden verbleiben, dann haften beide dafür. Was den Kaufpreis und Käufer angeht, so muss es zu einer Übereinstimmung beider Eheleute kommen und ebenso muss eine Lösung gefunden werden für den Zeitraum bis zum Verkauf.

Es ist auch möglich, dass ein Ehepartner das Haus behält und damit zum Alleineigentümer wird. In dem Fall muss er dem anderen 50 % des Verkehrswertes auszahlen. Dazu ist dann entweder ein weiterer Kredit notwendig oder es kommt zu einer Verrechnung es Zugewinnes oder dem Versorgungsausgleich. Der andere Ehepartner muss in dem Fall von dem darlehnsgebenden Finanzinstitut aus der Haftung bzgl. des Kredites entlassen werden – d. h. der ursprüngliche Darlehnsvertrag läuft nur noch auf einem der beiden Ehepartner. Das funktioniert allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der übernehmende Ehepartner über ein entsprechend hohes Einkommen verfügt.

Bei der dritten Variante bleiben beide weiterhin Eigentümer der Immobilie, doch einer der beiden Ehepartner bleibt weiter in dem Haus wohnen. Hier muss dann jedoch eine Regelung bzgl. der Nutzung, der Kosten, einer eventuellen Mietzahlung und anderen Dingen zwischen den Eheleuten getroffen werden. Häufig wird diese Variante gewählt, wenn es keinem der bei-den möglich ist, das Haus allein zu und ein Verkauf nicht gewünscht ist, bspw. da das Haus für die Kinder erhalten bleiben soll.

Sollte sich abzeichnen, dass der Verkauf der Immobilie bspw. aufgrund gefallener Immobilienpreise das Darlehn und Verkaufskosten nicht abdeckt, doch einer allein das Haus nicht bewirtschaften kann, dann ist die Vermietung an eine dritte Partei eine mögliche Alternative. Hier müssen beide Ehepartner jedoch in der Lage sein, miteinander zu arbeiten. Das heißt sie müssen gemeinsam als Vermieter auftreten können um so die Aufgaben zu übernehmen, die mit der Vermietung in Verbindung stehen. Dabei handelt es sich bspw. um die Organisation der Instandhaltung der Immobilie und das Erstellen der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Ist das nicht möglich, dann stellt diese Alternative keine brauchbare Lösung dar.

Im alle einer Scheidung wird das Familiengericht nicht über die Immobilie entscheiden. Sollten die Eheleuten sich nicht einigen können, dann bleibt nur noch der Weg der Teilungsversteigerung. Dafür wird von einem der Eheleute ein Antrag auf Zwangsversteigerung bei Gericht gestellt und zwar mit Hilfe einer Rechtsanwaltskanzlei, wie der Rechtskanzlei Penkov, Markov und Partner. Allerdings ist eine solche Versteigerung zumeist für beide Sei-ten von Nachteil.

Wem gehört das Haus und was geschieht mit dem Wohnwert?

Eigentümer des Hauses ist derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der andere Ehegatte erwirbt nach der Heirat nicht automatisch einen Anteil an dem Eigentum, wenn der andere die Immobilie mit in die Ehe gebracht hat. Soll der Ehegatte ebenfalls Miteigentümer werden, dann ist das nur durch einen notariellen Überlassungsvertrag möglich.

Derjenige, der nach der Trennung im gemeinsamen Haus verbleibt, der ist in der Pflicht und muss den Wohnwert als Einkommen oder Nutzungsvorteil anrechnen lassen. Damit erhöht sich bei einem Anspruch auf Trennungsunterhalt das unterhaltsrechtliche zuzurechnende Einkommen. Sollten jedoch keine Unterhaltsansprüche bestehen, dann hat der Ehepartner, der das Haus verlässt, einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung seiner Eigentumshälfte.

Die Nutzungsentschädigung berechnet sich während der Trennungszeit nach dem angemessenen Wohnvorteil. Dieser wird danach bemessen, was der Ehepartner ansonsten für eine angemessene Wohnung an Miete bezahlen würde. Sollte die Auseinandersetzung in Bezug auf die gemeinsame Immobilie bereits stattgefunden haben oder der Antrag auf Scheidung ist bereits gestellt, dann wird der Wohnvorteil nach der Höhe der ortsüblichen Miete ausgerechnet.

Wie steht es um die Haftung für die Schulden?

Grundsätzlich haftet der Darlehnsnehmer für die Schulden und dabei handelt es sich zumeist um beide Ehepartner, sofern sie beide den Darlehnsvertrag unterschrieben haben. Sollte einer von beiden die laufenden Darlehnsraten nicht bezahlen, dann kann sich die Bank an den anderen halten, selbst dann wenn dieser nicht mehr im Haus wohnt. Dabei handelt es sich um die gesamtschuldnerische Haftung. Dafür besteht jedoch ein 50%iges Miteigentum an der Immobilie. Problematisch ist es nur dann, wenn nur einer der beiden Eheleute der Eigentümer ist, doch beide für das Darlehn haften.

Wann zum Anwalt?

Auch dann wenn von vielen bei einer Trennung der Gang zum Anwalt in Bezug auf das Ei-genheim aufgrund des hohen Streitwertes scheuen, so sollte dennoch frühzeitig die Hilfe eines Anwaltes in Anspruch genommen werden. Denn so wird keine Zeit bezüglich der ent-scheidungsrelevanten Fragen verloren, um plötzlich Unterhaltszahlungen, einem zweiten Haus-halt ausgesetzt zu sein, zusätzlich zu den laufenden Kreditzahlungen, Zuge-winnausgleichsansprüchen und anderen Kosten.

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