Altbau-Immobilie kaufen – nicht gleich dem Charme verfallen

Altbau-Immobilie kaufen – nicht gleich dem Charme verfallen

München als Stadt weist einen gewissen Charme auf, was vor allem den vielen historischen Gebäuden mit ihrer detaillierten Architektur zuzuschreiben ist. Heutzutage ist es schlichtweg nicht mehr möglich, solche Gebäude zu reproduzieren, und daher wird bei den Altbauwohnungen mit überproportionalen Wertzuwächsen gerechnet.

Prachtvolle Fassaden und hohe verzierte Decken

Hinter der prachtvollen Fassade finden sich Wohnungen mit hohen und Stuck verzierten Decken, anmutige Doppelkastenfenster, zweiflügelige Durchgangstüren und knarrende Dielenböden – hier ist die Rede von dem einzigartigen Charme der Altbauwohnungen. Geht es um den Kauf einer solchen Wohnung oder gar eines gesamten Hauses, dann teilen sich die Käufer in zwei Gruppen. Während viele auf die Funktionalität der modernen Wohnungen bzw. Immobilien setzen, gibt es für die anderen nichts Charismaterisches als einen Altbau. Altbauten bieten ein einmaliges Wohngefühl. Zwar leben wir in einer Zeit, in der vor allem viele junge Leute nach Individualität streben und genau hier bestechen die Altbauwohnungen mit ihrer Einzigartigkeit. Für viele Menschen ist es ein Traum, die Idee zu verfolgen, eine schöne alte Wohnung nach eigenen Wünschen zu renovieren. Während das Grundgerüst bereits steht und unter den Auflagen der Sanierung München entsprechend saniert wurde, können sich die kreativen Mieter oder Eigentümer im inneren austoben. Ein weiteres Plus der Altbau-Immobilien: Sie liegen zumeist zentral und die Infrastruktur ist gegeben. Mieter sowie Käufer sind bereit eben für dieses Idealbild einen staatlichen Preis zu bezahlen.

Altbau ist nicht gleich Altbau – vor dem Kauf das Objekt unter „die Lupe“ nehmen

Wer vor dem Kauf einer Altbauwohnung das Objekt gründlich und sorgfältig unter die Lupe nimmt, der kann sich viel Kummer ersparen. Das gilt vor allem für die Immobilien, die vor der Zeit von Betonwänden und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenstern bis etwas 1949 gebaut wurden. Diese sind in München häufig zu finden und es ist unerlässlich mehrere „Erkundungen“ durchzuführen, wobei altbauerfahrene Experten unbedingt zurate gezogen werden sollten. Nicht dem Charme der Immobilie und ihre Lage sollte bei der ersten Besichtigung die Aufmerksamkeit geschenkt werden, sondern auch der Bausubstanz und den potenziellen ernsthaften Schäden. Besonders dann wenn Letztere bereits offensichtlich ins Auge fallen, dann ist Zurückhaltung geboten bzw. der Käufer sollte sich darauf einstellen, dass eine Renovierung zu einem kostspieligen Vergnügen werden kann. Nicht nur die Wohnung sollte bei einem Wohnungskauf mit akribischen (Experten-)Auge begutachtet werden, sondern das gesamte Haus.

Die Wohnung

Bei der Besichtigung sollte auf die Stärke der Wände geachtet werden. Sind diese zu dünn, dass bedeutet das einen mangelhaften Wärme- und Schallschutz. Dies führt unter Umständen sogar zu statischen Problemen, sofern ein Umbau der Wohnung geplant ist. Sind die Wände der Heizkörpernischen dünn, dann kann das zu massiven Wärmeverlusten führen, die sich selbst durch eine nachträgliche Isolierung in den Nischen nicht vermeiden lässt. Mitunter ist der Trittschall in den Altbauwohnungen ein großes Problem. Die Böden bzw. Decken sind oft so ausgelegt, dass die Schwingungen kaum gedämmt weitergegeben werden. Ist es möglich, Abhilfe zu schaffen, dann ist dies zumeist mit hohen Kosten verbunden. Auch Brandstellen im Parkett (Kriegsschäden), durchgetretene Holzdielen, beschädigte Fußleisten, mangelhaft verputzte, manchmal auch nicht gerade Wände, stellen ebenfalls Ärgernisse dar, ebenso wie Innentüren die schlecht schließen, beschädigte Fliesen oder dilettantisch verlegte Rohre und Leitungen.

Fenster & Türen

Die Fenster und Türen sind oft die Ursache dafür, dass es in den wenig oder nicht renovierten bzw. sanierten Altbauwohnungen zu massiven Wärmeverlusten kommt. Das beginnt bei den Einfachverglasungen, zieht sich weiter zu undichten, oftmals verzogenen Fensterrahmen bis hin zu porösen Holz und undichten Wohnungstüren. Eine Vielzahl dieser Wohnungen sind mit Rollläden ausgestattet, was an sich begrüßenswert ist, aber leider die Quelle von Schäden. Darüber hinaus sind die alten Rolladenkästen oft der Grund dafür, dass die Wärme entweicht bzw. die Kälte eindringt.

Der Kauf eines kompletten Altbaus – was gibt es zu beachten

„Altbau“ ist ein prägnater Begiff und es gibt keine klare Definition dafür. Grundsätzlich gibt es keine klaren Regelungen für die Bezeichnung des Altbaus, sodass eine Einstufung nicht immer einfach ist. Allgemein werden die Gebäude unter dem Begriff „Altbau“ zusammengefasst, die aufgrund ihrer Beschaffenheit einer bestimmten Zeitperiode zugeordnet werden. In der Regel sind damit die Häuser gemeint, die vor dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurden und über typische Merkmale verfügen. Dabei kann es sich bspw. um Mauerwerkswände handeln oder um Holzbalkendecken. Üblicherweise wird das Ende der Altbauära durch die Verwendung von Betonwänden und -decken sowie Isolier- und Verbundglasfenstern markiert. In Deutschland war dies ab dem Jahr 1949 der Fall. Beim Kauf eines Altbaus muss dem Zustand der Immobilie eine wichtige Bedeutung zugeordnet werden, neben der Lage. Nicht selten zehren Jahrzehnte von Nichtbenutzung an der Bausubstanz und das wirft umfangreiche Sanierungen auf den Plan. Ein weiteres zentrales Thema ist die Energieeffizienz bei Altbauten. Insbesondere Objekte nicht saniert sind, hinken den modernen Anforderungen an Dämm- und Heizungssystemen deutlich hinterher. Wer nicht den Wunsch hat, horrende Energiekosten zu erhalten, der muss in nachträgliche Sanierungsmaßnahmen investieren. Wichtig ist, dass beim Kauf eines Altbaus die etwaigen Mängel umfangreich aufgedeckt werden, da die Sachmängelhaftung beim Verkauf von historischen Gebäuden vertraglich ausgeschlossen ist.

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