Der Mietendeckel – das sollten Mieter und Vermieter wissen

Die Mieten in der Hauptstadt will die rot-rot-grüne Berliner Landesregierung deckeln. Allerdings ist der sogenannte Mietendeckel umstritten. Wird dieser den Wohnungsmarkt zerstören und kann dieser vor den Gerichten bestehen?

Seit Ende Oktober 2019 gilt der Mietendeckel

Im neuen Gesetz zur Mietenbegrenzung sind zwei wichtige Regelungen enthalten: Als erstes gilt ein Mietenstopp für fünf Jahre. Das bedeutet ab jetzt darf es zu keinerlei Mieterhöhungen mehr kommen. Diese Regelung gilt für alle bestehenden Verträge und in allen Häusern, die vor 2014 gebaut wurden und das rückwirkend zum 18. Juni. In Berlin betrifft diese Regelung rund 1,5 Mio. Mietwohnungen. Allerdings dürfen die Vermieter ab 2022 keinen Inflationsausgleich von 1,3% jährlich verlangen und auf die Miete aufschlagen.

Zum Zweiten wird durch das Gesetz eine verbindliche Mietobergrenze festgelegt. Diese darf nicht überschritten werden. Wie diese Obergrenzen ausfallen, dass variiert nach dem Baujahr des Hauses sowie der Ausstattung. Ein kleiner Aufschlag oder Abschlag kommt noch je nach Wohnlage hinzu. Das neue Gesetz sieht vor, dass nur noch ein Quadratmeterpreis von maximal 9,80€ verlangt werden darf. Als Grundlage hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Werte aus dem Mietspiegel von 2013 genommen und diese bis heute fortgeschrieben. Dabei wurden leichte Erhöhungen einkalkuliert, die der Steigerung der Reallöhne seit 2013 entsprechen.

Jedoch gibt es noch einige andere Zusatzregelungen: Die Mieter, die bereits länger in ihrer Wohnung leben und deren Miete mehr als 20% über der festgesetzten Obergrenze liegt, eine Minderung der Miete bis auf die Maximalhöhe verlangen. Bei einem Mieterwechsel gilt: Der Vermieter hat das Recht, den Mietpreis zu verlangen, den er im Juni 2019 verlangt hat – jedoch nur dann, wenn dieser unter der Obergrenze liegt. Die Immobilienbesitzer, die bisher nur einen niedrigen Mietzins von unter 5 Euro verlangt haben, dürfen jedoch bei einer Neuvermietung nicht die Preise auf die Obergrenze anheben, sondern sie dürfen nur auf maximal 5.02€ je Quadratmeter erhöhen. So soll sichergestellt werden, dass vor allem der günstige Wohnraum erhalten bleibt. Jene Eigentümer empfinden jedoch gerade diese Sonderregelung als eine große Benachteiligung, die sich als soziale Vermieter bezeichnen. Hier nochmals die Preise und ein schneller Überblick über die neuen Gesetze:

• Der maximale Quadratmeterpreis beträgt 9,80€
• Günstige Wohnflächen von 5€ pro Quadratmeter dürfen nur auf max. 5.02€ steigen.
• Mieter haben das Recht, eine Minderung der Miete auf Maximalhöhe zu verlangen, sondern diese 20% über dem Mietdeckel liegt.

Die Gründe dieser drastischen Maßnahme

In Berlin gab es schon über lange Zeit Demonstrationen und sogar den Ruf nach Enteignung der großen Wohnungskonzerne. Der Zündpunkt waren die enorm gestiegenen Mieten in den letzten Jahren. Seit 2007 haben sich diese in vielen Stadtteilen verdoppelt und zum Teil sogar mehr als verdoppelt. Im Gegensatz dazu hat sich das verfügbare Einkommen der Haushalte im selben Zeitraum kaum erhöht. Viele Berliner Haushalte wenden inzwischen mehr als 50% ihres Einkommens für die Miete auf. Die Ökonomen sagen, dass das zu viel ist. Das Gesetz ist im Grunde die vorauseilende Reaktion des Berliner Senats, um dem angestrebten Volksbegehren zur Enteignung den Wind aus den Segeln zu nehmen. Damit soll den ständigen Mietsteigerungen ein Ende gesetzt und der Mietwucher gestoppt werden, wie die rot-rot-grüne Regierung sagt.

Das Verfassungsgericht: Wird das Gesetz diesem standhalten können?

Die Experten sind sich uneins, ob das Gesetz dem Verfassungsgericht standhalten wird. Von der Berliner CDU-Fraktion wurde angekündigt, dass man eine Klage beim Bundesverfassungsgericht einreichen würde. Zudem denkt die CDU/CSU Bundestagsfraktion ebenfalls darüber nach. Die entscheidende Frage bei dem Berliner Mietdeckel lautet: Ist es einem Bundesland überhaupt erlaubt, so einen weitreichenden Eingriff ins Miet- und Eigentumsrecht auf eigene Faust zu beschließen – und umzusetzen?

Von Seiten der Staatsrechtler heißt es: Die Länder verfügen über eine unbestrittene Gesetzgebungskompetenz in Fragen des Wohnungswesens. So steht es auch im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB. Aus diesem Grund könnte ein Einfrieren der Mieten für mehrere Jahre rechtsgültig sein. Doch ob ein Bundesland im Alleingang eine Mietobergrenze festlegen darf, das wird von etlichen Juristen angezweifelt. Denn ein solcher Mietdeckel greift womöglich zu stark ins Vertragsrecht ein und beschneide die Eigentumsrechte der Vermieter unzulässiger Weise, wie die Kritiker argumentieren. Sollte das Verfassungsgericht mehrheitlich diese Ansicht teilen – und aus Karlsruhe gab es bereits Hinweise in diese Richtung – dann müssen die Obergrenzen wieder aus dem Berliner Gesetz gelöscht werden. Aber dennoch könnte das Einfrieren der Mieten weiter Gültigkeit haben. Es läuft womöglich darauf hinaus.

Könnte das Gesetz zum Präzedenzfall werden?

Angenommen, das Verfassungsgericht erklärt das Mietendeckel-Gesetz für verfassungskonform oder zumindest den Mietenstopp, was wäre die Folge? Sicherlich werden andere Stadtstaaten oder Bundesländer über die Einführung von neuen Gesetzen für ihre Wohnungsmärkte nachdenken. Zumindest wird es in den großen Metropolen mit den ärgsten Mietpreissteigerungen zu Diskussionen über einen Mietsteigerungsstopp kommen. Doch es muss hier auch eines gesehen werden: Derart drastische Gesetze sind in den wenigsten Ländern zu erwarten, weil es nicht mehr viele mehrheitlich rot geprägte Landesregierungen gibt.