Energiekrise – sie lässt die Energiepreise auseinanderdriften

Die Energieeffizienz spielt beim Kauf einer Immobilie eine immer wichtigere Rolle. Dass dies sich auf die Preisbildung der Immobilien auswirken wird, zeigt eine Umfrage auf. Von 46 Prozent der Immobilienexperten wird erwartet, dass die Energieeffizienz sich immer stärker auf den Preis auswirkt. So dürften die Immobilien mit einer niedrigen Effizienz im Preis sinken.

Der Traum vom Eigenheim mit einem Schnäppchen verwirklichen …

… aber genau dies hat einen Haken, wie Experten sagen.

Immobilien mit einer höheren Energieeffizienz weisen deutlich niedrigere Energiekosten auf.

Ein Vergleich der Preisklassen zeigt auf, dass Immobilien mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse an Wert verlieren.

Immobilienbesitzer, die versuchten im ersten Halbjahr 2022 ihr Eigenheim mit einer mangelnden Energieeffizienz zu veräußern, die mussten mit einem Preisabschlag von bis zu 50 Prozent rechnen.

Die Wohnung bleibt diesen Winter auch ohne Heizen warm? Dann fällt die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit in eine der hohen Energieeffizienzklassen. Diese Immobilienbesitzer können sich glücklich schätzen, denn sie können aufgrund dessen mit einem höheren Verkaufspreis rechnen als bei einer niedrigen Energieeffizienzklasse. Das Handelsblatt berichtete zuerst über diesen Fakt, bei dem es sich um das Ergebnis einer Analyse des bekannten Immobilien-Unternehmens JLL handelt.

Auf dem Immobilienmarkt sinken zwar die Preise aktuell, aber das hauptsächlich bei den Immobilien mit einer schlechteren Energieeffizienz. Das wird sogar durch einen Vergleich von Kaufinseraten von Mehrfamilienhäusern im ersten Halbjahr 2021 belegt – also vor Ausbruch des Krieges in der Ukraine und den damit verbundenen gestiegenen Energiepreisen, mit den Inseraten des ersten Halbjahres 2022 – wie das Handelsblatt schreibt.

In der Analyse werden die Immobilien in unterschiedliche Gruppen aufgeteilt. Immobilien der Klasse A zählen zu denen mit einer hohen und die der Klasse H zu denen der niedrigen Energieeffizienzklasse. Es stellte sich nach dem Vergleich heraus, dass sich die Wertminderung bei Immobilien mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse erhöht.

Die Energieeffizienzklassen: die Preise unterscheiden sich deutlich

Bei seiner Analyse hat JLL die Immobilien der höchsten Energieklasse „A“, mit denen der niedrigen Effizienzklassen bis „H“ am Ende der Skala verglichen. Je schlechter die Immobilie in der Klassifizierung abschnitt, desto höher fiel der Wertabschlag aus. IN allen Klassen lagen die Abschläge im ersten Halbjahr 2022 höher als ein Jahr zuvor. Auf den Märkten, wo ein Angebotsüberhang bestand, fiel der Abschlag noch höher aus.

Der Studie zufolge betrug die Preisdifferenz im ersten Halbjahr 2022 je nach Energieklasse zwischen zwölf und 33 Prozent. In Einzelfällen steigt der Preisabschlag an den Märkten mit hohem Angebotsüberhang und schlechterer Verhandlungsposition sogar auf fast 50 Prozent. Zum Vergleich: Der Preisabschlag belief sich im ersten Halbjahr 2021 zwischen 5,6 und rund 30 Prozent.

Die Mieten: sie sind ebenfalls abhängig von der Energiebilanz

Eine Erhöhung des Energiekostenabschlages wird von JLL auch bei Mietwohnungen beobachtet. Wohnungen mit einem hohen Verbrauch waren im ersten Halbjahr 2022 in Hinsicht auf die Nettokaltmieten durchschnittliche 4,1 bis 6,6 Prozent günstiger als bei den sehr energieeffizienten Wohnungen. Der Abschlag fiel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 2,5 Prozent höher aus. Verglichen wurden für die Analyse 190.000 bis 210.000 Mietinserate pro Halbjahr.

Die warmen Nebenkosten waren in den vergangenen Jahren kein wesentliches Kriterium bei der Wahl einer Mietwohnung. Das hat sich jedoch aufgrund der hohen Strom- und Gaskosten und durch die teuren Nebenkostenabrechnungen geändert. Die Mieter reagieren sensibler auf den Verbrauch und die Folge ist, dass insbesondere in Märkten mit einem hohen Angebotsüberschuss, die Wohngebäude mit einer schlechteren Energieeffizienz deutlich stärker abgestraft werden, laut JLL.

Bei den Mieten wurden für die Analyse alle Inserate betrachtet, unabhängig, ob Neubau oder Bestand, sofern diese alle notwendigen Merkmale – primär Energiekennziffern – aufwiesen. Bei der Wohnungsgröße oder der Zimmerzahl gab es keinerlei Beschränkung. Ein Angebotsüberhang wurde für die Analyse bei einem Leerstand von mehr als 4,5 Prozent gesehen.

Immobilienkäufer legen einen steigenden Wert auf die Energieeffizienz

Immer mehr Käufer legen großen Wert auf die Effizienzklassen der Immobilien. Ende 2021 wurde von der EU-Kommission ein Vorschlag für die Überarbeitung der Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden vorgelegt. So sollen die Wohngebäude der Klasse G bis 2030 durch Sanierungen mindestens auf die Klasse F gehoben werden. Bei den weiteren Maßnahmen, die geplant sind, handelt es sich um einen neuen Energieausweis und neue Pflichten in Hinsicht zur energetischen Sanierung beim Wechsel des Eigentümers.

Die Immobilienexperten gehen vor diesem Hintergrund davon aus, dass dieses Thema einen steigenden Einfluss auf die Preisbildung der Immobilien haben wird.

Die Relevanz wird bis 2050 jährlich steigen

Bis 2050 wird mit jedem weiteren Jahr die Bedeutung der Energieeffizienzklassen für Gebäude aufgrund der fortschreitenden Regulierung zunehmen. Zwar sind diese Effekte noch nicht auf breiter Ebene auf dem Immobilienmarkt eingepreist, doch die Immobilien mit niedriger Effizienz werden weiter im Preis sinken.

Bis zum Jahr 2050 strebt die Europäische Union insgesamt die Klimaneutralität an. Dabei kommt dem Gebäudesektor als einer der Hauptemmissionstreiber eine Schlüsselrolle zu. In den kommenden Jahren sollten Immobilienkäufer die Gesetzeslage genau im Blick behalten und prüfen, inwieweit sie in Zukunft in die energetischen Maßnahmen im Bestand investieren müssen.