Veräußerungsbeschränkung – das gilt es zu beachten Ist

Im Normalfall gehen Inhaber von Eigentumswohnungen davon aus, dass sie ihren Besitz jederzeit an Dritte verkaufen können. Dies ist jedoch nur bedingt der Fall. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft sich gegen einen Verkauf wehren.

Was spricht für die Möglichkeit einer Veräußerung?

Für ein uneingeschränktes Veräußerungsrecht spricht zunächst einmal § 137 BGB. Danach kann „die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden.“ Das Wohnungseigentumsgesetz sieht diesbezüglich allerdings Ausnahmen vor.

So kann der Grundsatz der freien Veräußerbarkeit entsprechend § 12 WEG außer Kraft gesetzt sein. Demnach können Wohnungseigentümer vereinbaren, dass „ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“ Dieser Dritte ist in der Praxis oft der Verwalter des Wohnungseigentums. Nach § 12 Abs. 3 WEG ist ein Kaufvertrag solange unwirksam, als nicht die erforderliche Zustimmung vorliegt.

Welche Voraussetzungen gibt es für eine Veräußerungsbeschränkung?

Gem. § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Das ist etwa dann der Fall, wenn der potenzielle Käufer des Wohnungseigentums auf absehbare Zeit den Hausfrieden stören würde. Durch den Paragrafen soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, den Erwerb einer Wohnung durch Kandidaten zu verhindern, die der Wohnsache voraussichtlich schaden.

Die Veräußerungsbeschränkung kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung oder separat beschlossen werden. Sie gilt, sobald sie ins Grundbuch eingetragen ist. Von da an ist sie für alle Beteiligten gültig.

Streitfälle sind häufig

In § 12 Abs. 1 steht, dass die Veräußerung nur aus wichtigen Gründen abgelehnt werden darf. Da diese Formulierung interpretationsbedürftig ist, ist es nicht überraschend, dass sich schon verschiedene Gerichte mit der Frage beschäftigt haben, was ein solcher wichtiger Grund ist.

Klarstellungen dazu enthält das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt zur WEG-Verwaltung aus dem Jahr 2005 (Aktenzeichen 20 W 493/04). In dem Fall unterstellte eine zustimmungspflichtige Miteigentümerin eines Wohnhauses zwei potenziellen Käuferinnen Streitsucht. Die Richter erkannten eine Streitsucht zwar als grundsätzlichen Grund für die Ablehnung eines Wohnungskäufers an, legten jedoch im Einzelfall strenge Maßstäbe an und wiesen darauf hin, dass eine persönliche Zerstrittenheit zwischen Kaufinteressenten und zustimmungspflichtiger Person kein ausreichender Grund ist, den Verkauf abzulehnen. Die Eigentümerin war deshalb verpflichtet, ihre Zustimmung zu erteilen.

Das Urteil besagt, dass die Gründe für die Verweigerung der Zustimmung so schwer wiegen müssen, dass sie den erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht des Veräußerers rechtfertigen. Die Frankfurter Richter führen aus, dass dies nur dann der Fall ist, wenn der Verkauf eine „gemeinschaftswidrige Gefahr“ darstellt. Diese Gefahr muss in der Person des Käufers liegen oder in der geplanten Nutzung des von ihm erworbenen Eigentums.

Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung einen weiteren Umstand aus, der für die Ablehnung eines Wohnungsverkaufs infrage käme, fehlende finanzielle Mittel des Kaufinteressenten. Ist er aufgrund seiner finanziellen Situation voraussichtlich nicht in der Lage, sich an der Instandhaltung der Wohnanlage zu beteiligen, kann der Kauf unterbunden werden.

Was passiert bei einer unrichtigen Verweigerung?

Auch wenn im Grundbuch ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist, sollten die Berechtigten ihre Einwilligung nicht vorschnell, sondern erst nach eingehender Prüfung verweigern. Wenn sich nämlich im Nachhinein herausstellt, dass es keinen objektiven Grund zur Verweigerung der Zustimmung gab, machen sich die daran Beteiligten gegenüber dem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig, das an der Veräußerung seines Wohnungseigentums gehindert wurde.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei Fragen zum Thema Wohnungsveräußerung immer einen Rechtsanwalt für WEG-Recht zu konsultieren.

Wann entfällt das Zustimmungserfordernis?

Ein Zustimmungserfordernis kann beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen entfallen. Das ist etwa dann der Fall, wenn alle Beteiligten der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Wohnungen gleichzeitig veräußern. So entschied das OLG Saarbrücken in seinem Beschluss vom 07.11.2011 – 5 W 214/11, dass die Verfügungen bei gleichzeitiger Veräußerung des Wohneigentums nicht dem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis unterliegen.

Ist die Wiedereinführung einer Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss möglich?

Im Jahr 2014 verhandelte das Oberlandesgericht München einen Fall, in dem es um die Frage ging, ob ein Wegfall der Verwalterzustimmung durch Beschluss wieder aufgehoben werden kann.

In der Versammlung einer Eigentümerversammlung wurde der Wegfall einer Verwalterzustimmung beschlossen. Dadurch wurde der Verwalter ermächtigt, für die Wohnungseigentümer alle Erklärungen abzugeben, die zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ggf. noch erforderlich würden, und im Anschluss entsprechende Anträge zu stellen. Im Anschluss wurde die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern eingetragen.

Auf einer nachfolgenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den auf der vorherigen Eigentümerversammlung gefassten Beschluss wieder aufzuheben. Daraufhin hatte der Verwalter die Niederschrift über die Eigentümerversammlung beim Grundbuchamt vorgelegt und die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung verlangt. Diese wurde vom Grundbuchamt mit Verweis auf § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG zurückgewiesen.

Darin sei ausdrücklich nur die Beschlusskompetenz zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung enthalten. Für eine Beschlusskompetenz zur Begründung einer Veräußerungsbeschränkung gebe es keine gesetzliche Grundlage. Deshalb seien die notariell beglaubigten Erklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer und die Zustimmung der betroffenen dinglich Berechtigten erforderlich.

In seinem Urteil folgte das Gericht dieser Sichtweise (OLG München, Beschluss v. 4.4.2014, 34 Wx 62/14). So gilt § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den „actus contrarius“. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung.