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Verkehrswertermittlung – wichtiges Tool für Immobilienkäufer und –verkäufer

Location, Location, Location darum geht es bei der Wahl einer Immobilie. Egal ob es sich um ein Geschäftsobjekt, eine neue Wohnung oder ein Haus handelt, der Standort ist ein entscheidender Faktor dabei. Die Lage ist eine der maßgebenden Faktoren, wenn es um die Verkehrswertermittlung geht. Diese Kennzahl ist sowohl für Verkäufer als auch für Käufer relevant. Den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen ist nicht so einfach. Aussagekräftige Informationen darüber, was ein Objekt aktuell Wert ist, liefert die Immobilienbewertung in Berlin. Die Profis kennen den Marktwerk in verschiedenen Lagen genau und können bei der Festsetzung des Kaufpreises helfen.

Warum eine Verkehrswertermittlung so wichtig ist

Laut Definition gibt der Verkaufswert einer Immobilie jenen Preis an, der zum gegenwärtigen Zeitpunkt für ein Objekt zu erzielen ist. Die Einschätzung ist nicht so einfach wie es scheint, denn den tatsächlichen Wert erfahren Hausbesitzer erst wenn der Verkauf tatsächlich über die Bühne geht. Geregelt ist die Verkehrswertermittlung im Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2: Darin steht festgeschrieben, dass dabei rein sachliche Aspekte in Betracht gezogen werden, ideelle Werte hingegen werden nicht berücksichtigt.

Bei der Erstellung einer Verkehrswertermittlung ist außerdem wichtig, dass die Immobile auf dem freien Markt zugänglich ist. Das versteht man unter dem Begriff „freier Geschäftsverkehr“. Oft passiert es, dass Immobilien unter ihrem Wert den Besitzer wechseln. Das müsste nicht passieren, wenn Verkäufer in eine Verkehrswertbewertung investieren würden. Im Prinzip dient er dazu, festzustellen zu welchem Preis Haus oder eine Eigentumswohnung auf dem Markt verkauft werden kann. Eigentlich handelt es sich dabei um einen theoretischen Wert, da man erst in der Praxis (beim eigentlichen Verkauf) feststellen kann, welcher Preis erzielt werden kann.

Wichtig zu wissen ist, dass der Einheitswert nichts mit dem Verkehrswert zu tun hat. Der Einheitswert dient zur Berechnung von Steuern und liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert. Ermittelt wird er vom Finanzamt nach §19 des Bewertungsgesetzes. Zur Ermittlung wird die Summe von Boden- und Gebäudewert gebildet. Herangezogen wird er unter anderem zur Berechnung der Grundsteuer. Auch bei Erbschaften und Schenkungen ist der Einheitswert relevant. Alle neun Jahre berechnet das Finanzamt den Wert neu.

Verschiedene Möglichkeiten zur Ermittlung des Verkehrswerts

Grundsätzlich gibt es für die Berechnung des Verkehrswerts drei verschiedene Verfahren. Es bleibt dem beauftragten Sachverständigen überlassen, welche Methode zur Anwendung kommt.  Natürlich spielt auch die Aufgabenstellung eine Rolle: Bei einem Immobilienverkauf wird möglicherweise eine andere Bewertung herangezogen, als wenn es um eine Finanzierung geht. Hier ein Überblick der gängigen Varianten:

  • Bei Vergleichswertverfahren spielen wie der Name schon vermuten lässt Erfahrungen aus der Vergangenheit eine Rolle. Der Sachverständige zieht Referenzwerte von anderen veräußerten Immobilien in ähnlicher Lage heran
  • Das Sachwertverfahren berücksichtigt jene Kosten, die entstehen würden, wenn das Haus neu aufgebaut werden würde. Diese Methode richtet sich mehr an den Kosten für den Kauf des Grundstücks und den Bau der Immobilie und orientiert sich kaum nach dem Wert ähnlicher Objekte
  • Bei Immobilien, die nicht zum Eigennutzen dienen, sondern vermietet werden, kommt oft das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei geht es um jene Summe, die durch das Objekt längerfristig einbringen würde. Einige Faktoren, die in diese Berechnung einfließen sind die ortsüblichen Mieten, die Kosten für die Bewirtschaftung und der Liegenschaftszinssatz. Können hohe Mieten erzielt werden, sind die Betriebskosten jedoch hoch, kann es sein, dass der Ertragswert trotzdem niedrig angesetzt wird.

Viele Faktoren beeinflussen den Verkehrswert

Der Wert eines Gebäudes wechselt ständig, da er von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist. Je größer die Nachfrage nach Häusern an einem bestimmten Standort ist, umso bessere Preise können erzielt werden. Ein weiterer Faktor ist die Gegenüberstellung von Kosten und Nutzen (im Falle einer Vermietung). Die Erträge eines Hauses können anhand des aktuellen Mietspiegels festgestellt werden. Doch auch wenn ein Haus vom Käufer selbst genutzt wird, kann der Sachverständige anhand einiger Daten den Verkehrswert ermitteln.

Eine Größe, die immer in die Verkehrswertermittlung einfließt, ist die Größe der Immobilie. Dabei wird sowohl die Wohn- als auch die Nutzfläche herangezogen. Auch das Baudatum spielt bei der Bewertung eine entscheidende Rolle. Ganz genau sieht sich der Sachverständige den Zustand des Gebäudes an. Natürlich kann man neuwertige Objekte zu einem deutlich höheren Preis verkaufen als sanierungsbedürftige Häuser. Doch auch die Infrastruktur muss in Betracht gezogen werden. Sind Schulen, Kindergärten und Supermärkte in Gehweite, erhöht sich der Preis des Objekts.

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der in die Bewertung einer Immobilie einfließt, ist die Lage. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel schafft Pluspunkte. Die direkte Nähe zu einer Autobahn oder einer Zugstrecke hingegen wirkt sich negativ aus. Abstellmöglichkeiten für Autos erhöhen den Verkehrswert ebenfalls: Häuser mit einem Carport oder einer Garage erzielen höhere Preise. Für die Berechnung des Verkehrswerts benötigt ein Sachverständiger vom Auftraggeber einige Unterlagen: Dazu zählen Baupläne und der Grundriss, ein Grundbuchauszug und ein Energieausweis.

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