Vollfinanzierung – wir zeigen die Chancen und Risiken

Viele Menschen haben den Traum eines eigenen Hauses. Aber nur wenigen ist es vergönnt sich diesen zu erfüllen. Der Grund ist, dass zahlreiche Finanzberater und Mitarbeiter von Banken niemals müde wurden, stets die gleiche Faustregel aufzustellen: Wer eine Immobilie kaufen möchte, der muss 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Diejenigen die nicht mehrere Tausende von Euros auf der hohen Kante hatten, die konnten sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden nicht erfüllen.

Ohne Eigenkapital keine Finanzierung und somit kein Eigenheim

Banken waren einfach nicht bereit, einen Kredit zu bewilligen und Geld zu verleihen, wenn nicht selbst genügend Eigenkapital vorhanden war. Dass es anders geht, das zeigen die Beispiele in den USA und Großbritannien. Die Banken sind dort bereits schon lange dazu übergegangen, eine sogenannte Vollfinanzierung für Immobilien zu übernehmen. Hierzulande ist diese Entwicklung jedoch noch recht jung.

Seit einiger Zeit taucht dieses Finanzierungsmodell immer häufiger auf und damit rückt der Traum vom eigenen Haus immer näher. Wer eine Finanzierung für ein Haus sucht, der findet hier Finanzierung ohne Eigenkapital Checkliste.

Wie ist es um die Bedingungen einer Vollfinanzierung bestellt?

Natürlich sind Geldinstitute und Banken darum bestrebt, das Kreditrisiko so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund werden Vollfinanzierungen mit zwei Kreditnehmern, die über ein stabiles Einkommen verfügen, vertraglich vereinbart. Schwerer haben es ältere Darlehnsnehmer über 50 Jahre, die eine Immobilie voll finanzieren möchten. Nur dann, wenn genügend Sicherheiten vorhanden sind, besteht in einem solchen Fall eine Chance.

Zudem müssen sich die monatlichen Ausgaben in der Haushaltsrechnung an die pauschalen Vorgaben der Finanzinstitute orientieren, ebenso wie die Preisvorstellung für die Immobilie. So darf der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung möglichst nicht das Fünffache des jährlichen Bruttoeinkommens übersteigen.

Nur ausnahmsweise beziehen die Banken die Kaufnebenkosten in der Immobilienfinanzierung mit ein, da diese bei einem späteren Verkauf unwiderruflich verloren sind. Arbeitnehmer mit einem geringen Einkommen oder Menschen aus einer wirtschaftlich schwachen Branche haben zudem keine Chance eine Vollfinanzierung zu erhalten, da sich das Risiko für den Kreditgeber in Hinsicht auf einen Kreditausfall signifikant erhöht.

Erfahrungen zeigen, dass es zumeist nur langjährig zuverlässige Kunden und Hauskäufer schaffen, eine solche Hausfinanzierung zu erhalten, wenn sie eine erstklassige Bonität aufweisen. Darüber hinaus muss der Antragsteller ein gesichertes Einkommen aufweisen und zusätzliche Sicherheiten. Dabei kann es sich um Sachwerte, Guthaben oder weitere Immobilien handeln.

Was genau bedeutet Vollfinanzierung?

Die Kaufnebenkosten werden oft nicht mit berücksichtigt, wenn es darum geht ein Haus, ohne Eigenkapital zu kaufen. Wird von einer Vollfinanzierung gesprochen, dann bedeutet das nicht, dass 100 Prozent des Immobilienwertes mit Fremdkapital finanziert werden, sondern 112 bis 115 Prozent. Bei den 12 bis 15 Prozent handelt es sich um den Nebenkosten-Anteil, der über den reinen Immobilienwert hinausgeht. Dieser muss ebenfalls über das Darlehn abgedeckt werden, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.

Genau damit sind auch die recht hohen Zinsen für eine Vollfinanzierung zu erklären. Denn das Kreditvolumen für die Nebenkosten ist nicht sachwertbesichert – das heißt, diese sind nicht vom reinen Sachwert der Immobilie abgesichert. Hier geht die Bank ein Risiko ein und das muss der Darlehnsnehmer über entsprechend höhere Zinsen kompensieren.

Beim Hauskauf ohne Eigenkapital spielen auch der Zustand und die Lage eine wichtige Rolle und werden für die Entscheidung für oder gegen die Vollfinanzierung mit herangezogen. Ein jeder der den Traum vom Eigenheim mit einer Vollfinanzierung verwirklichen möchte, der sollte sich für ein Objekt in guter Lage und guten Zustand entscheiden. Schlechte oder gar keine Chancen bestehen bei der Wahl eines sanierungsbedürftigen Altbaus. Anders verhält es sich, wenn das Objekt eine positive Wertentwicklung aufweist. IN dem Fall lässt sich der Baufinanzierer eher auf ein solches Vorhaben ein.

Die 100%-Finanzierung anstelle der Vollfinanzierung

Wer es schafft, die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abdecken zu können, dem stehen die Baufinanzierer wesentlich offener gegenüber als bei einer Vollfinanzierung. Der Grund ist, dass das Darlehn in diesem Fall weitgehend durch den Gegenwert der Immobilie gedeckt ist. Die Folge ist, dass die Zinssätze in der Regel deutlich günstiger sind.

Allerdings bietet die Immobilie dem Baufinanzierer keine optimale Sicherheit, da der sogenannte Beleihungswert unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Das beliehene Objekt wird vom Kreditgeber mit einem Sicherheitsabschlag, da im Falle einer Zwangsversteigerung gerade in den bevorzugten Wohnanlagen selten den ursprünglichen Kaufpreis erlösen können.

Genau rechnen bei einer Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital

Es gilt in jedem Fall eines: Wer ein Haus ohne jegliches Eigenkapital kaufen möchte, der sollte zuerst einmal mithilfe eines Kreditrechners verschiedene Szenarien durchrechnen. Zunächst gilt es die Belastungen beim Sofortkauf einer Immobilie, ohne Eigenkapital zu berechnen. Im Anschluss sollte berechnet werden, wie lange gespart werden müsste, um 20 Prozent Eigenkapital für den Immobilienkauf aufzubringen. Wichtig ist, dass es möglich ist, einzelne Szenarien durchzuspielen mit unterschiedlich hohen fiktiven Zinssätzen. Auf diese Weise erhält der angehende Immobilienbesitzer ein Gefühl dafür, ob der Sofortkauf tatsächlich so lukrativ ist, wie er zunächst erscheint.