Wohnkredit – strengere Vergaberichtlinien erschweren den Erhalt

Wohnkredit – strengere Vergaberichtlinien erschweren den Erhalt

Seit dem 01. August 2022 gelten in Österreich strengere Vorgaben, was den Erhalt eines Wohnkredits angeht. In erster Linie wird das Ziel verfolgt, durch die höheren Hürden Kreditausfälle zu vermeiden, sodass die Stabilität des Bankensystems gesichert werden kann.

Kurzüberblick zum Wohnkredit:

  • Wohnkredite werden dazu verwendet, eine Immobile zu erwerben, für die Wohnraumsanierung oder für den Umbau.
  • Grundsätzlich wird der Wohnkredit von der Bank vergeben, die Finanzierungen anbietet. Dabei handelt es sich im Grunde um einen herkömmlichen Kredit, der jedoch für Wohnraum verwendet wird.
  • Die Bank prüft vor der Aufnahme des Kredits die Bonität und die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Des Weiteren werden in der Regel ein Einkommensnachweis und eine bestimmte Höhe an Eigenkapital verlangt.

Höhere Hürden erschweren die Aufnahme eines Wohnkredits

In der ersten Hälfte des Jahres stellte sich der österreichische Immobilienmarkt wie folgt dar: niedrige Zinsen und steigende Immobilienpreise – dies führte zu einem gestiegenen Interesse an höheren Krediten. Dies ließ bei den Bankenhütern die Alarmglocken läuten. Schon länger wurden die oberflächlichen Regeln bei der Kreditvergabe von der Nationalbank (OeNB) beklagt. Auch vonseiten des Europäischen Rates für Systemrisiken der zur Europäischen Zentralbank gehört, forderte bereits Anfang 2022 strengere Vergaberegeln für Immobilienkredite.

Die Finanzmarktaufsicht erließ im Juni schließlich eine neue Verordnung, die am 01. August in Kraft trat. Galten die Obergrenzen bis zu dem Zeitpunkt nur als Empfehlung für die Banken, so sind diese nun verpflichtend. Für die Kreditnehmer, die bereits einen Wohnkredit aufgenommen haben, für die ändert sich nichts. Doch für potenzielle Kreditnehmer*innen bedeutet die neue Regelung, dass die rechtlichen Hürden höher sind, um an einen Wohnkredit zu kommen.

Gesetzlich vorgeschrieben: Eigenkapital

Was die Verschärfungen der Vergabe angeht, so fallen nicht alle gleich stark ins Gewicht. Es spielt für künftige Kreditnehmer kaum eine Rolle, dass ein Kredit lediglich für 35 Jahre vergeben werden darf, da diese Obergrenze so gut wie nie überschritten wurde. Die Regelung mit dem Eigenkapital hingegen hat größere Auswirkungen, denn Kreditnehmer*innen müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten selbst aufbringen.

Der Passus der Verordnung lautet konkret, dass die „Beleihungsquote“ maximal 90 Prozent betragen darf. Berechnet wird die Quote aus der Kredithöhe dividiert durch den Marktwert der Immobilie. Um es genauer auszudrücken: Die Kredithöhe darf nicht höher als 90 Prozent des errechneten Marktwertes betragen. Werden dann noch die Nebenkosten hinzugerechnet, die bei dem Kauf einer Immobilie anfallen, dann ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent als Untergrenze.

Für viele wird die Hürde nicht zu meistern sein

Nicht immer war dies der Fall, wenn es um eine Kreditvergabe in den vergangenen Jahren ging. Die großen heimischen Banken wiesen zwar zuletzt immer öfter darauf hin, dass von ihnen die bisherigen Empfehlungen schon immer umgesetzt wurden, aber im Frühjahr hieß es, dass derzeit 50 Prozent der Kredite mit einem Eigentumsanteil von 20 Prozent vergeben wurden.

Allerdings bedeutet das nicht, dass all die Kreditnehmer nicht über mehr Eigenkapital verfügten, sondern lediglich, dass dieses nicht für die Schaffung von Wohnraum eingesetzt wurde. Die neuen Eigenkapitalhürden könnten für manche potenziellen Kreditnehmer*innen jedoch zu hoch sein. Im Frühjahr analysierte das Vergleichsportal Durchblicker.at auf der Basis eigener Daten, dass bis zu 29 Prozent der Antragsteller*innen an den neuen Regeln scheitern könnten. Zwar wird vonseiten der Nationalbank keine konkrete Zahl genannt, aber auch dort wird damit gerechnet, dass diese Hürde „einen leicht dämpfenden Effekt auf die Vergabe von Krediten“ haben wird.

Eine weitere neue Hürde, die von der FMA vorgeschrieben wird, ist die Höhe der monatlichen Rate. Der Grund ist, dass die hohen monatlichen Raten das Risiko mit sich bringen, dass diese nicht mehr gezahlt werden können, wenn ein unvorhergesehenes Ereignis wie bspw. Arbeitslosigkeit eintritt. Durch die neue Regel, beider von der sogenannten maximalen Schulddienstquote gesprochen wird, darf nicht mehr als 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens betragen.

Gibt es Ausnahmen?

Es gibt Ausnahmen und das bei den Krediten für Sanierungen und Renovierungen, die nicht höher als 50.000 Euro (Geringfügigkeitsgrenze) ausfallen. So soll z. B. durch diese Ausnahmeregelung der Umstieg von fossilen, auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden.

Ebenfalls obliegt es den Banken, ob sie eine Ausnahme gewähren, wobei das nur für einen maximalen Anteil von 20 Prozent aller Wohnkredite gilt, die neu vergeben werden (ohne die Kredite, die unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen).

Fazit: Vergleichen wird immer wichtiger

Wenn es darum geht, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, der wird es in Zukunft schwerer haben. Denn die Banken gehen aufgrund der neuen Regelung bei der Kreditvergabe strenger vor. Hinzu kommt, dass die heimischen Banken bereits seit vergangenem Jahr an der Zinsschraube drehen, und aufgrund der Rekordinflation hat sich die Verteuerung der Kredite nochmals beschleunigt.

Den Durchblicker-Daten ist zu entnehmen, dass sich die Fixzinsen in Österreich seit Anfang 2022 verdoppelt bis fast verdreifacht haben. Kunden zahlten im Juni je nach Bank und Bonität für einen Fixzinskredit mit einer Laufzeit von 10 Jahren 2,25 bis 3,5 Prozent Zinsen (Vorjahresvergleich 0,75%), bei 15 Jahren sind es 2,50 bis 3,625 und bei 20 Jahren 2,55 bis 3,75 Prozent. Dadurch kostet ein Fixzins-Wohnkredit von 300.000 Euro, der über 25 Jahre läuft, 65.000 Euro mehr als zu Jahresbeginn.

Alles in allem ist es wichtig für Kreditnehmer*innen die am Markt verfügbaren Wohnkredite zu vergleichen. Denn diese unterscheiden sich nicht nur in der Zinshöhe, sondern auch in der Laufzeit, der eigenen persönlichen Lage und vielen anderen Faktoren.

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