Ein kleines uriges Häuschen auf dem Land, das stiefmütterlich behandelt wurde. Der große Garten ist verwildert, doch es hat seinen ganz eigenen Charme. Zudem bestechen alte Häuser durch ihre Geschichte und Charakter. Genau das ist es, warum sich viele Deutsche für eine ältere Immobilie entscheiden. Dabei ist „älter“ ein recht dehnbarer Begriff, denn schließlich gelten Häuser, die in den 90er-Jahren sowie in den 2000er-Jahren erbaut wurden, bei vielen bereits als alt. Immobilien, die älter als 50 Jahre sind, werden gemeinhin als alt bezeichnet. Davon sind also Immobilien betroffen mit einem Baujahr von 1970 an, womit rund 50 Prozent des Gesamtbestandes in Deutschland als „alt“ bezeichnet wird. Die Bauweise des Hauses ist vom Baujahr abhängig. So ist ein Haus, das 100 Jahre alt ist, ganz anders gebaut als bspw. eines aus den 60er oder 70er-Jahren. Dies muss berücksichtigt werden, wenn der Wunsch besteht, ein altes Haus zu kaufen und dies zu sanieren. Sei es in Eigeninitiativemit dem richtigen Werkzeug oder mithilfe von Fachleuten.
Macht es Sinn, ein altes Haus zu kaufen und zu sanieren?
Warum ein altes Haus kaufen, wenn es doch einfacher ist, sich für einen Neubau zu entscheiden? Die Vor- und Nachteile sind hier einmal aufgeführt:
Die Vorteile |
Die Nachteile |
| Zumeist ist es möglich, die Immobilie direkt zu beziehen.
Das Haus kann vorab besichtigt werden. Zumeist ist der Kaufpreis gering. Die Grundstücke sind oft größer und die Infrastruktur gewachsen. |
Oftmals sind die Häuser sanierungsbedürftig, womit zudem hohe Renovierungskosten entstehen können.
Oft entsprechen die Häuser nicht den modernen Energiestandards. Die Umbaumöglichkeiten sind beschränkt. |
Anders verhält es sich mit dem Neubau, der ganz nach eigenen Wunsch gestaltet werden kann. Hinzu kommt, dass aufwendige Sanierungsarbeiten mittelfristig nicht notwendig sind aufgrund der heute energieeffizienten Bauweise. Allerdings ist es der hohe Kaufpreis, der sich nachteilig auswirkt. Zudem kann es zu einer Doppelbelastung durch Kreditraten und Mietzahlungen kommen, wenn es zu einer Verzögerung beim Hausbau kommt.
Der Kauf eines alten Hauses ist vor allem aufgrund der günstigen Preise interessant. Doch bei der Frage, ob es sinnvoll ist, sich für ein altes Haus zu entscheiden und dieses zu sanieren, spielen weitere Faktoren eine Rolle, wie bspw. die Kosten, die für die Renovierung anfallen.
Betragen die Kosten für die Renovierung mehr als dreiviertel für einen Neubau, dann ist die Renovierung der Bestandsimmobilie zumeist nicht mehr lohnenswert. In dem Fall sollte besser abgerissen und neu gebaut werden.
Allerdings kommt es nur in den wenigsten Fällen dazu. Sofern die baulichen Gelegenheiten passen, die Anordnung sowie die Größe der Räume und die Lage der Treppen – d. h. große Umbauten sind nicht notwendig – dann ist es zumeist preiswerter das alte Haus zu renovieren. Weitere Immobilien-Tipps gibt es hier.
Der Traum vom eigenen „alten“ Haus
Keine Miete mehr zahlen und ein Haus kaufen, das ist schnell in die Tat umzusetzen. Doch beim Kauf eines alten Hauses sollte auf einige Dinge geachtet werden. Ist ein Haus 100 Jahre alt, kann es sich als eine bessere Investition handeln, als eines, das Ende der 70er-Jahre entstand. Zugleich bedeutet dies, dass es notwendig ist, die Bausubstanz zu überprüfen. Hinzu kommt, dass sich die Materialien, die zum Bau verwendet werden, sich im Laufe der Zeit verändert haben. So wurden vor Mitte der 70er-Jahre im Norden und Osten Deutschlands möglicherweise Bleirohre verwendet.
Zum Teil kam sogar bis Anfang der 90er-Jahre der gesundheitsgefährdende Werkstoff Asbest für Dach, Fassade oder andere Teile zum Einsatz. Selbst in einer Nachtspeicherheizung kann Asbest vorhanden sein, sofern diese vor 1978 installiert wurde. Ist es notwendig, zu sanieren, um das Asbest zu entfernen, dann kann es teuer werden. Gefragt sind in dem Fall Spezialisten, die für die fachgerechte Entsorgung des Materials sorgen.
Über kurz oder lang ist es notwendig, in die Instandhaltung zu investieren, wenn ein altes Haus gekauft wird. Aus diesem Grund ist es wichtig, den Zustand der Immobilie vor dem Kauf gut einzuschätzen. Ratsam ist es, Sachverständige hinzuzuziehen, die dabei behilflich sind, nichts zu übersehen. Der Grund ist, dass wer nicht in der Baubranche tätig ist und keinen Schimmer davon hat, dies nur schwierig beurteilen kann. Bei den Sachverständigen kann es sich handeln um:
- Architekten/-innen
- Energieberatende
- Bausachverständige
- Bauingenieurinnen / Bauingenieure
- Handwerker / Handwerkerinnen
Was muss üblicherweise saniert oder renoviert werden?
Immer wichtiger bei einer Immobilie ist der Energieverbrauch. Aus diesem Grund müssen Maßnahmen ergriffen werden, welche die Energieeffizienz des Hauses steigen lassen. Dazu gehört neben der Dämmung des Daches auch die Innendämmung sowie die Dämmung der Außenfassade. Zu den weiteren Maßnahmen können gehören: eine neue Heizungsanlage und neue Fenster. Ebenfalls kann es sinnvoll sein, auf erneuerbare Energien zu setzen, wie Fotovoltaik oder Solarthermie.
Ein Sonderfall: ein Baudenkmal kaufen & sanieren
Einen ganz besonderen Charme weisen denkmalgeschützte Häuser auf. Allerdings gestaltet sich die Sanierung oftmals komplizierter und sie muss zudem mit den Behörden abgestimmt werden. Dabei gilt es die Wohnwünsche der Besitzer mit den Auflagen der Behörden in Einklang zu bringen. Selbst die Unterhaltung und Pflege erweist sich aufwendiger als bei einem normalen Haus.
Eben weil das so ist, greift der Staat den Besitzern von denkmalgeschützten Immobilien finanziell unter die Arme. Die meisten Arbeiten sind von der Steuer absetzbar – vorausgesetzt, dass diese von der zuständigen Denkmalbehörde genehmigt wurden.
Ein altes Haus kaufen & sanieren – Fördergelder nutzen
Wer ein altes Haus kauft und saniert, der muss mit hohen Kosten rechnen. Doch es gibt glücklicherweise verschiedene Fördermöglichkeiten, die der Bauherr bei einer Sanierung beanspruchen kann. Das gilt insbesondere dann, wenn es sich um Maßnahmen handelt, mit der die Energieeffizienz des Gebäudes verbessert wird.
Diejenigen die planen, das Eigenheim energetisch zu sanieren, die haben die Möglichkeit durch Inanspruchnahme der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) viel Geld zu sparen. Gebündelt darunter sind ebenfalls seit 2021 die alten Förderprogramme der BAFA und KfW. Zudem wurde die Antragsstellung deutlich vereinfacht und es kam zu einer Erhöhung der staatlichen Förderung. Darüber hinaus gibt es noch diverse regionale Förderprogramme plus die Förderbanken der einzelnen Bundesländer.
Fazit: Hallo altes Haus – bereit für die Sanierung?!
Wer sich für ein altes Haus entscheidet, der muss mit den notwendigen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Damit am Ende das Traumhaus nicht zum Albtraumhaus wird, aufgrund viel zu hoher Kosten für die Sanierung, der sollte den Aufwand realistisch einschätzen. Fällt der „Haus-Check“ positiv aus, dann kann mit ruhigen Gewissen der Kaufvertrag unterschrieben werden.