Bei der Realisierung von größeren Bauvorhaben ist das Eigenkapital für Bauträger der wichtigste Bestandteil der Finanzierung.
Viele Banken verlangen bei Bauträgerkrediten neben hohen Sicherheiten einen Eigenkapitalanteil von bis zu 30 %. Für viele Bauträger ist das ein Problem, da ein großer Teil des Eigenkapitals auch bereits in anderen Projekten steckt.
Dabei muss das Kapital nicht zwangsweise liquide auf einem Bankkonto liegen, sondern kann auch in Form von Liegenschaften oder Bauleistungen oder auch in Form stiller Reserven vorliegen. Hierbei muss man jedoch zwischen echtem Eigenkapital, Mezzaninkapital und Eigenkapitalersatz unterscheiden.
Erstmal sollte man aber wissen, dass Eigenkapital auch spezielle Anforderungen mit sich bringt.
- Die Rückführung des Eigenkapitals erfolgt meistens erst nach der Rückführung des Fremdkapitals. Von daher muss man bei der Projekterfolgsberechnung besonders sorgfältig sein.
- Die Verzinsungserwartung ist auch deutlich höher als bei Fremdkapital
- In den meisten Fällen erfolgt die Verzinsung des Eigenkapitals über die Ausschüttung des Projektgewinns.
Welche Möglichkeiten haben Bauträger nun im Detail?
Echtes Eigenkapital: Damit sind Kapitalzahlungen gemeint, die aus „eigener Tasche“ gezahlt werden. Es verursacht weder Kosten noch Aufwendungen für eine Rückzahlung. Es hat somit keine belastungserhöhende Wirkung Das entscheidende Kriterium für den Einsatz von Eigenkapital ist die Verzinsungserwartung und diese Erwartung ist oftmals überdurchschnittlich hoch.
Eigenkapitalersatz: Es gibt bestimmte Leistungen der Bauträgergesellschaft, die dem Eigenkapital gleichgesetzt werden. Beispielsweise Überwachungsleistungen oder Planungsleistungen.
Aufgrund von fortschreitenden Basel-Regularien sind die Eigenkapitalersatzleistungen jedoch deutlich seltener geworden.
Mezzaninkapital: Bei dieser Form des Kapitals handelt es sich weder um das klassische Eigenkapital noch um das klassische Fremdkapital. Mezzaninkapital wird unter anderem auch als Hybridkapital bezeichnet.
Es stammt oft von Anbietern, die strukturierte Finanzprodukte anbieten. Im Vordergrund steht, ähnlich wie beim echten Eigenkapital, die Verzinsungserwartung.
Mezzaninkapital wird oftmals eingesetzt, um größere Neubauprojekte zu finanzieren. Als Ersatz des Eigenkapitals oder als Ergänzung des Eigenkapitals. Der Vorteil besteht darin, dass Bauträger sehr sparsam mit Ihrem Eigenkapital agieren können. Somit wird auch die eigene Liquidität gestärkt.
Bauträger mit niedrigem Eigenkapital können mithilfe einer Mezzanine-Finanzierung die Umsetzung eines Projekts realisieren.
Bauträger mit ausreichendem Eigenkapital können durch die Mezzanine-Finanzierung Eigenkapital einsparen. Dieses können sie nutzen, um weitere Projekte parallel umzusetzen.
Ein weiterer positiver Effekt des Mezzanine-Kapitals ist die Möglichkeit, einen wesentlich größeren Hebel für Fremdkapitalfinanzierungen nutzen zu können.
Die Folgen einer zu geringen Eigenkapitalausstattung
Bauträger müssen sich mit ihrer Eigenkapitalsituation intensiv auseinandersetzen. Bei der Bonitätsprüfung wird auf viele Kennzahlen zurückgegriffen, die von der Eigen- und Fremdkapitalrelation des Bauträgers stark beeinflusst werden.
Zudem stellen die Eigenkapitalvorschriften für Banken nach Basel II viele Bauträger vor großen Finanzierungsproblemen. Dies gilt besonders dann, wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist oder die Bank keine Kredite mehr ausstellt. Alternative Finanzierungsformen wie die Mezzanin-Finanzierung sind also eine interessante Alternative für Bauträger.