Wenn eine Immobilie erworben wird, dann wird in der Regel ein Großteil des Kaufpreises durch eine Immobilienfinanzierung beglichen. Dazu stehen den Käufern unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung, welche über Banken, Versicherungsgesellschaften oder staatliche Einrichtungen in Anspruch genommen werden können. Einige dieser Finanzierungsarten erfordern zudem Sicherheiten, für den Fall eines Forderungsausfalles. In der Regel werden diese als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch vermerkt. Im Folgenden stellen wir Ihnen die verschiedene Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung im Detail vor.
Private Immobilienfinanzierung
Bei einer privaten Immobilienfinanzierung wird zwischen der Eigennutzer-Finanzierung und der Kapitalanleger-Finanzierung unterschieden. Sie können für die Finanzierung einer Immobilie das angesparte Eigenkapital nutzen, liquidierbare Wertpapiere und Fremdkapital in Form von Darlehen. Ebenso kommen staatliche Förderungen, wie Wohn-Riester, Förderprogramme der KfW Bank sowie Arbeitnehmersparzulagen infrage. Fremdkapital, in Form von Darlehen, wird von Banken, Bausparkassen, Landesförderinstituten, der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie von Versicherungsgesellschaft angeboten. Abgesichert werden die Darlehen durch ein Grundpfandrecht auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt. Wenn die Forderung nicht mehr getilgt werden können, dann kommt es zu einer Zwangsversteigerung.
Einzelne Finanzierungsformen
Als einzelne Finanzierungsformen sind in Deutschland vor allem Hypothekendarlehen, Bauspardarlehen, staatliche Fördermittel und Versicherungsdarlehen üblich. Diese dieser verschiedenen Arten, Fremdkapital für den Erwerb der Immobilie zu beschaffen, haben individuelle Vor- sowie Nachteile:
Hypothekendarlehen
Diese Art von Darlehen ist die gängigste Form der Finanzierung für eine Immobilie. Die Hypothek wird bei einem Bankinstitut aufgenommen und die monatlich zu zahlende Rate über den Tilgungszeitraum hinweg konstant getilgt. Die Rückzahlung erfolgt in der Regel innerhalb von 20-30 Jahren. Vor allem aktuell werden viele dieser Kredite aufgenommen, da die Zinsen darauf besonders niedrig sind. Nachteilig ist, dass Sie sich über einen langen Zeitraum hinweg an einen festen Tilgungsplan binden und die Raten abzahlen müssen.
Bauspardarlehen
Der Erfolg der Bausparkassen begründet sich vor allem in der Zinsgestaltung. Während der Sparphase werden niedrige Zinsen auf das Guthaben vergeben, dafür können später auf das Bauspardarlehen ebenfalls günstiger Zinsen gegeben werden. Ein Bausparvertrag gilt immer dann als zuteilungsreif, wenn der zuvor vereinbarte Teil der Gesamtsumme angespart wurde. Die Differenz zwischen Guthaben und Summe wird dann als Darlehen aufgenommen. Der Sparanteil liegt in der Regel bei 40-50 %.
Das Bauspardarlehen wird meist relativ schnell durch hohe Raten getilgt. Dafür begnügt sich die Bausparkasse mit einer Grundschuld zweiten Rangs oder dem Verzicht der Grundschuld bei kleineren Summen. Der Nachteil liegt häufig in den hohen Anschlussgebühren. Zudem sind die niedrigen Zinsen und die kurze Rückzahlungsdauer für viele ein Problem. Dafür erhalten Sie eine enorme Zinssicherheit, den möglichen Verzicht auf Grundschuld und die Möglichkeit jederzeit Sondertilgungen durchzuführen.
Staatliche Fördermittel
Es gibt eine Reihe von staatlichen Fördermitteln, wie Wohn-Riester oder Steuervorteile, welche Zulagen für die Immobilienfinanzierung oder die Tilgung eines Darlehens ermöglichen. Die geförderten Beiträge müssen jedoch im Rentenalter versteuert werden. Zudem bestehen gesonderte Regelungen, wenn die Immobilie verkauft wird. Bei den Förderungsmitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau handelt es sich in der Regel um zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse beim Bau, besonders energiesparende Häuser sowie im Rahmen energetischer Sanierungen. Ähnliche Möglichkeiten bestehen auch beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: Dort erhalten Privatpersonen nicht-rückzahlbare Investitionszuschüsse für Energieprojekte. Zusätzlich gibt es eine Reihe von regionalen Förderungsprogrammen, die von Kommunen oder Bundesländern unterhalten werden.
Versicherungsdarlehen
Die Versicherungsdarlehen werden im Rahmen einer Lebensversicherung umgesetzt. Dabei wird monatlich der Darlehenszins an die Bank abgeführt sowie ein Betrag an die Lebensversicherung gezahlt. Läuft die Versicherung ab, dann werden die Beiträge, inklusive Zuschüsse sowie Zinsen ausgezahlt und zur Tilgung des Darlehens genutzt. Der Grundgedanke dahinter ist die komplette Auflösung der Darlehenssumme zu einem festen Zeitpunkt. Dabei sollten sie jedoch beachten, dass die Hälfte der auszahlbaren Summe versteuert werden muss und bei Zinsanpassungen Kosten auf den Kreditnehmer zukommen. Steigen die Zinsen innerhalb des Darlehens, fallen diese zum Zeitpunkt der Tilgung auf die gesamte Summe an, während bei anderen Kreditformen die Kreditsumme bereits während der Laufzeit kontinuierlich sinken würde.